Baisse des loyers imposés aux bailleurs sociaux (article 52) (2nde partie) (mission cohésion des territoires)


En contrepartie de la baisse de 60 euros des APL dans le logement social, le Gouvernement entend imposer une baisse de loyer équivalente aux bailleurs sociaux.

Cette mesure risque d’avoir des répercussions sur tout le modèle économique du logement social et, in fine, sur les territoires.

Les bailleurs sociaux vont subir des pertes financières importantes et risquer la faillite :

  • Pour 2018, la baisse des loyers en contrepartie de la baisse des APL correspond à une perte de 822 millions d’euros pour 254 Offices Publics de l’Habitat (OPH) détenant 2,5 millions de logements. Cette somme correspond à 84% des résultats d’exploitation de l’année 2015.
  • Les bailleurs sociaux vont devoir faire face à une augmentation de cotisation au FNAP de 100 millions d’euros (article 19 du PLF) et au gel des loyers (soit une perte de 150 millions d’euros)
  • Le Gouvernement affirme qu’il apporte des contreparties, avec la réforme du supplément de loyer de solidarité (SLS) par exemple. Cela est méconnaitre la réalité de certains territoires dont les bassins de populations ne contiennent souvent pas de locataires répondant aux conditions de revenus pour payer un SLS.
  • Tous les bailleurs sociaux ne sont pas dans la même situation. La situation financière de certains, et tout particulièrement les OPH, plus petits, et qui sont au plus près du terrain, va se fragiliser. Leurs fonds propres vont fondre rapidement et leur capacité d’emprunt auprès des banques va s’amoindrir. Certains risqueront même la mise sous tutelle, la faillite ou encore l’absorption par des bailleurs sociaux plus gros mais plus éloignés des préoccupations particulières de chaque territoire.
  • Les collectivités territoriales (communes et départements), qui garantissent très souvent les emprunts des OPH, vont se retrouver responsables en cas de faillite des OPH.

 Les bailleurs sociaux vont inévitablement faire des choix entre rénovation, réhabilitation et       construction :

  • Moins de constructions de logements, alors que le Gouvernement affirme vouloir accélérer la construction de logements.
  • Des immeubles moins bien entretenus, moins rénovés, dégradant ainsi les conditions de vie des habitants.
  • Toute l’économie locale du bâtiment, de l’artisanat va en pâtir.
  • L’essence même du parc social est de loger des ménages aux revenus faibles. De fait, ces ménages bénéficient aussi très souvent des APL. Demain, les bailleurs sociaux, pour ne pas avoir à baisser leur source de revenus, pour ne pas faire faillite, privilégieront des ménages qui ne sont pas éligibles aux APL. Les ménages les plus précaires auront donc encore plus de difficultés pour se loger.

Réforme et recentrage du dispositif Pinel et du PTZ (articles 39 et 40) (2nde partie) (articles non rattachés)


Ces deux dispositifs sont certes prorogés pour 4 ans mais sont recentrés sur les zones les plus tendues, c’est-à-dire A, Abis et B1.

Sont donc exclues du dispositif les zones B2 (périurbaine) et C (rurale) qui pouvaient jusqu’alors bénéficier des dispositifs dès lors qu’ils faisaient l’objet d’un agrément préfectoral en raison de besoins locaux spécifiques.

  • Les territoires ruraux vont pâtir, une fois encore, des choix du Gouvernement, créant ainsi une nouvelle fracture territoriale. Environ 6 PTZ sur 10 dans l’immobilier neuf bénéficient à des familles vivant dans ces zones périurbaines et rurales

Face aux protestations des professionnels de l’immobilier et des maires ruraux, les députés ont voté en commission (à confirmer en séance) le maintien du PTZ dans le neuf pendant deux ans supplémentaires pour les communes en zone périurbaine (B2) et rurale (C), où le marché immobilier est moins en tension.

De même la commission des finances de l’Assemblée nationale souhaite maintenir le dispositif Pinel dans les communes situées en zone B2 et C bénéficiant d’un agrément (communes caractérisées par des difficultés d’accès au logement – 16 communes concernées en C et 900 en B2) (mais ce devra être confirmé en séance).

Ils ont enfin proposé un amendement prolongeant les exonérations applicables dans les bassins d’emploi à redynamiser jusqu’au 31 décembre 2020.


Extension du taux réduit de TVA en faveur du logement intermédiaire (article 6 ter) (1ère partie)


Le présent article, introduit par les députés, abaisse de 50 % à 35 % le taux de logements sociaux requis dans les quartiers ou les communes ANRU pour que puisse s’appliquer sans condition un taux réduit de TVA de 10 % pour les logements intermédiaires. Cette extension doit permettre de favoriser la mixité sociale dans les quartiers.

Cela va dans le sens des préconisations de nos rapporteurs spécial et pour avis de la mission Logement au Sénat, mais il existe un risque communautaire.


Modalités d’application du taux réduit d’IS pour les cessions de terrains à bâtir (article 10 quater) (1ère partie)


Le présent article, introduit par le Gouvernement à l’Assemblée nationale, vise à proroger de 3 ans l’application du taux réduit d’impôt sur les sociétés de 19 % applicable aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux professionnels en vue de leur transformation en logements dans un délai de 4 ans. Ce dispositif arrivait à échéance à la fin 2017.

Cet article prévoit également d’étendre le taux réduit d’IS aux cessions de terrain à bâtir lorsque le cessionnaire s’engage à y construire des logements dans un délai de 4 ans et de recentrer le dispositif sur les zones les plus tendues. Cela s’appliquera aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2020.

 

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